주택담보대출 받은 집이 있는데 개인회생 — 잉여가치별 시뮬레이션 3가지

"집은 있는데 주담대가 거의 시가만큼 있습니다. 그래도 개인회생이 가능한가요?"
이런 질문 정말 자주 받습니다.
짧게 답하면 가능합니다. 다만 잉여가치에 따라 변제총액이 크게 달라집니다.
오늘은 가상의 사례 세 가지를 숫자로 시뮬레이션해 보겠습니다.
본인 사안과 가장 가까운 케이스를 보시면 가늠이 됩니다.

기본 — 잉여가치 산정식

주택담보대출이 있는 집에서 청산가치에 반영되는 금액은 다음과 같이 계산됩니다.

잉여가치 = 시가 − 임대차보증금(보유 시) − 주담대 잔액

이 잉여가치가 청산가치에 합산되어 변제총액 산정에 영향을 줍니다.
잉여가치가 36개월 가용소득 합계보다 작으면 변제총액 큰 변화 없이 36개월 인가가 일반적입니다.
잉여가치가 크면 변제기간이 늘어나거나 변제금이 증액됩니다.
즉, "주담대가 많을수록 잉여가치가 작아져 개인회생이 유리"한 구조입니다.

케이스 A — 잉여가치 낮음 (가장 흔함)

가상의 의뢰인 A씨, 대구 북구 칠곡지구 거주, 4인 가구.

• 아파트 시가 — 4억 8천만원
• 주담대 잔액 — 4억 2천만원
• 임대차보증금 — 없음 (본인 거주)
• 잉여가치 — 6,000만원
• 월 소득 — 380만원, 가용소득 약 95만원
• 36개월 가용소득 합계 — 3,420만원
• 총 무담보 채무 — 6,500만원

잉여가치(6,000만원)가 36개월 가용소득(3,420만원)보다 큽니다.
이 경우 변제기간이 60개월로 연장 인가될 가능성이 있습니다.
또는 변제총액을 잉여가치 수준으로 맞추기 위해 월 변제금이 증액됩니다.
다만 그래도 신청 가능합니다 — "주담대 있다고 개인회생이 안 된다"는 오해와 다릅니다.

케이스 B — 잉여가치 거의 없음 (가장 유리)

가상의 의뢰인 B씨, 대구 수성구 만촌동 거주, 3인 가구.

• 아파트 시가 — 5억 2천만원
• 주담대 잔액 — 5억 600만원
• 임대차보증금 — 없음
• 잉여가치 — 1,400만원
• 월 소득 — 420만원, 가용소득 약 110만원
• 36개월 가용소득 합계 — 3,960만원
• 총 무담보 채무 — 8,200만원

잉여가치(1,400만원)가 36개월 가용소득(3,960만원)보다 훨씬 작습니다.
이 경우 청산가치 보장에 큰 영향이 없어 36개월 변제로 정상 인가됩니다.
3년 변제 후 잔여 4,240만원이 면책됩니다.
주담대를 거의 시가만큼 받은 분에게 가장 유리한 케이스입니다.

케이스 C — 잉여가치 큼 (재고 필요)

가상의 의뢰인 C씨, 대구 동구 신서혁신도시 거주, 4인 가구.

• 아파트 시가 — 5억 5천만원
• 주담대 잔액 — 3억 4천만원
• 임대차보증금 — 없음
• 잉여가치 — 2억 1천만원
• 월 소득 — 360만원, 가용소득 약 85만원
• 36개월 가용소득 합계 — 3,060만원
• 총 무담보 채무 — 6,800만원

잉여가치(2.1억)가 60개월 가용소득(5,100만원)보다도 큽니다.
이 경우 청산가치 보장을 위해 변제총액이 매우 커집니다.
60개월 변제로도 청산가치를 못 채우면 인가 자체가 어렵습니다.
이런 케이스는 신청 전 주택 매도 후 잉여가치 정리 또는 다른 절차 검토가 필요합니다.
"주택을 지키면서 채무 정리"의 한계가 보이는 사례입니다.

결정 트리

본인 사안이 어디에 해당하는지 빠르게 점검해 보세요.

• 잉여가치 ≤ 36개월 가용소득 → 케이스 B 유형, 36개월 인가 가능성 큼
• 36개월 가용소득 < 잉여가치 ≤ 60개월 가용소득 → 케이스 A 유형, 5년 인가 또는 변제금 증액
• 잉여가치 > 60개월 가용소득 → 케이스 C 유형, 재고 필요 (주택 매도 등)

실무 — 시가 산정과 자주 마주치는 함정

시가 산정에서 의뢰인이 가장 자주 헷갈리시는 부분이 두 가지 있습니다.
하나, 시가는 KB부동산·국토부 실거래가 기준으로 보수적으로 산정합니다.
둘, 본인이 사놓은 가격이 아니라 현재 매도 가능 가격이 기준입니다.
부동산 가격이 떨어진 시기에 신청하시면 잉여가치가 줄어들어 유리할 수 있습니다.
반대로 가격 상승기에는 신청 시점 조율이 필요합니다.

마무리 한 줄

주담대 있는 집이 있어도 개인회생은 가능합니다.
다만 잉여가치 크기에 따라 결과가 크게 갈리므로 신청 전 정확한 산정이 필수입니다.
KB부동산·국토부 실거래가 자료를 가져오시면 첫 상담에서 잉여가치 시뮬레이션을 함께 해 드립니다.
본인 케이스가 A·B·C 중 어디인지가 그 자리에서 보입니다.