전세사기 피해자의 개인회생 — 2026년 6월 실무 기준 신청 전략

"법무사님,
저 전세 보증금 1억 5천을 다 날렸어요.
집주인이 잠적했고 보증보험도 안 들어 있어서.
지금 카드값에 월세까지 도저히 못 버티겠어서요.
이런 상황도 회생이 되나요?"

— 2026년 6월 둘째 주, 30대 의뢰인 카톡 메시지 인용

요즘 사무소에 가장 많이 들어오는 첫 문장이 이 모양입니다.
2024년 전세사기 특별법 시행 이후 2년이 지났는데,
그 후유증이 지금에야 회생·파산 신청으로 본격적으로 넘어오는 시점입니다.
오늘 글은 "전세 보증금을 잃은 뒤 무너진 가계"가 회생을 통해 어떻게 정리되는지,
2026년 6월 현재 대구지법 실무 기준으로 풀어 보겠습니다.
오늘은 일화보다 케이스 노트 위주로 짧게 끊어 정리합니다.

전세사기 후유증이 지금에야 회생으로 들어오는 이유

전세사기 피해자분들의 채무 구조는 일반 개인회생 의뢰인과 결이 조금 다릅니다.
보통은 신용대출·카드·이자 누적이 주된 부채인데,
전세사기 피해자는 "보증금 손실"이라는 1차 충격 위에
그 손실을 메우려고 끌어 쓴 신용대출·카드론이 2차로 쌓인 구조입니다.
그래서 회생 신청서의 채권자 목록이 평소보다 한 페이지 더 깁니다.

2024~2025년에는 특별법상 대환·매입 절차가 진행되며 회생 신청을 미루는 분이 많았습니다.
2026년 상반기부터는
"특별법으로도 회수가 안 되는 채권"이 확정되면서
회생으로 정리하는 분이 빠르게 늘었습니다.
사무소에서 체감하는 비율로는 1년 전 대비 2.5배 정도입니다.

출처: 김재현 법무사 사무소 2026년 1~5월 상담 내부 통계. 전체 인구 통계가 아니라 본 사무소 의뢰 기준이라 표본 한정입니다.

최근 3주 다녀가신 분들 — 짧은 케이스 노트

케이스 1. 32세, 달서구, 회사원.
2023년 신축 빌라 1억 2천 전세, 2024년 집주인 잠적 → 특별법 매입 신청했지만 후순위로 회수 불가.
이후 생활비·이자 충당 위해 신용대출 4천만원, 카드론 1천 5백만원 누적.
월 변제 가능액 80만원 → 36개월 회생, 청산가치 약 2천만원으로 인가 진행 중.

케이스 2. 41세, 수성구, 자영업자.
보증금 8천만원 손실 후 가게 운영자금까지 카드로 돌려 막다 채무 1억 1천 도달.
보증금 채권은 회생채권으로 신고,
회수 가능성 낮아 사실상 전액 면제 효과.
변제율 12%, 36개월 인가.

케이스 3. 28세, 북구, 사회초년생.
첫 전세 5천만원 손실, 카드·소액대출 2천 8백 누적.
소득이 낮아 변제 가능액 30만원 미만 → 회생보다 파산이 빠른 길.
파산 신청으로 전환, 보증금 채권은 파산재단으로 이전, 면책으로 정리.

보증금 채권은 회생에서 어떻게 평가되나

전세 보증금은 임차인이 임대인에게 가진 "채권"입니다.
다시 말해,
임대인이 잠적·파산했더라도 "임차인 본인의 채무"가 아니라 "임차인이 가진 자산"입니다.
회생 신청 시 이 채권은 의뢰인의 보유 자산으로 들어가고,
임대인 측 채무가 변제되지 않는 부분은 다른 채권자들에게도 마찬가지로 적용됩니다.

실무 핵심은 두 가지입니다.
첫째, 보증금 채권의 "회수 가능성"을 어떻게 평가하느냐.
경매 배당 가능성, 보증보험 가입 여부, 특별법 매입 가능성에 따라
평가액이 0원에서 보증금 전액까지 폭이 큽니다.
둘째, 평가액이 곧 청산가치에 더해진다는 점.
회수 가능성이 낮으면 청산가치도 낮아지고, 그만큼 변제 부담이 줄어듭니다.

채무·채권 유형별 처리 — 한눈에 보기

채무·채권 유형	회생 내 처리	실무 포인트
임대인에 대한 보증금 채권	자산으로 신고 (회수 가능성에 따라 평가)	특별법 매입·경매 진행 자료 첨부
보증보험 청구 가능 보증금	자산 평가 — 청구 가능액 기준	보증사 발급 통지서 필수
손실 보전용 신용대출	회생채권 (변제계획 대상)	대출 시점·용도 입증 자료
카드론·현금서비스	회생채권 (이자 일부 면제)	최근 6개월 명세서 일괄 제출
월세 미납 (현재 거주)	인가 후 변제 또는 채무 전환	새 임대인과 사전 협의 권장
가족·지인 빌린 돈	회생채권 (반드시 신고)	누락은 면책 평가에 불리

신청 시기, 무엇을 보고 결정하나

가장 자주 받는 질문이 "특별법 절차가 진행 중인데 회생을 같이 신청해도 되나"입니다.
가능합니다.
다만 시기를 잘 잡는 게 결과를 크게 바꿉니다.
보증금 회수 가능성이 거의 0에 가까운 상태에서 신청해야 청산가치가 낮게 잡힙니다.

구체적으로 보면,
경매가 종결됐거나 매입 신청이 후순위로 확정된 시점이 안전합니다.
회수 가능성이 살아 있는 상태에서 신청하면
그 평가액이 청산가치에 그대로 반영돼 변제 부담이 커집니다.
시기 결정 한 번으로 36개월 변제 총액이 수천만원 차이가 나는 케이스도 있습니다.

파산이 더 빠른 분도 있습니다

모든 전세사기 피해자가 회생으로 가야 하는 건 아닙니다.
소득이 낮거나 회복이 어려운 경우에는
개인파산·면책이 더 짧고 가벼운 길입니다.
케이스 3번처럼 변제 가능액 자체가 30만원에 못 미치면 회생 인가가 어렵습니다.

판단 기준을 단순화하면 이렇습니다.
월 가처분소득 50만원 이상 → 회생 우선 검토.
이하 또는 무직 상태 → 파산 우선 검토.
나이·가족 부양·향후 소득 회복 가능성도 같이 봅니다.
이 판단은 첫 상담에서 거의 갈리는 부분이라,
자가진단보다 사무소 직접 상담을 권합니다.

마지막으로 — 자주 드리는 말씀

전세사기 피해는 본인 잘못이 아닙니다.
다만 "회생을 미루면 채무는 더 늘어난다"는 점은 분명합니다.
특별법 절차 결과가 확정되면 회생·파산 검토를 미루지 마시고,
가까운 사무소에서 한 번 상담받아 보시기를 권합니다.

오늘 정리한 케이스 3건처럼,
같은 전세사기 피해라도 채무 구조·소득·나이에 따라 길이 완전히 다릅니다.
본인 가구 기준 가처분소득 계산만 미리 정리해 오셔도
첫 상담 한 번에 회생·파산·신복위 중 어느 길이 맞는지 가닥이 잡힙니다.