상가 보증금 말고 권리금, 개인회생 재산에 들어갈까요 — 자주 헷갈리는 부분 정리

"법무사님, 보증금은 재산으로 잡힌다는데 권리금은 어떻게 되나요?"
상가에서 장사하시는 분들 상담 중에 정말 자주 나오는 질문입니다.
얼마 전에도 먹자골목에서 고깃집 하시는 분이 이 질문을 하셨는데, 표정이 꽤 심각하셨어요.
"권리금은 법적으로 인정되는 권리도 아니고, 그냥 관행이잖아요. 그러니까 재산 계산에서는 빠지는 거 맞죠?"
이렇게 물어보시면 저는 늘 조심스럽게 "꼭 그렇지만은 않습니다"라고 말씀드립니다.

이 부분, 실제로 많이들 헷갈려 하십니다.
법적 권리냐 아니냐와, 청산가치 계산에 들어가느냐는 서로 다른 질문이거든요.
오늘은 이 둘을 어떻게 구분해서 봐야 하는지 정리해 보겠습니다.

권리금이 뭔지부터 정리하고 가겠습니다

권리금은 보통 세 가지로 나눠 봅니다.
바닥권리금(상권 자체의 가치), 영업권리금(기존 단골·매출), 시설권리금(인테리어·장비)이에요.
이 세 가지가 섞여서 하나의 금액으로 거래되는 경우가 대부분입니다.
그 고깃집 사장님도 "저는 그냥 뭉뚱그려서 권리금 4천 받고 들어왔어요"라고 하셨죠.
실제로 상가 임대차에서는 이렇게 구분 없이 거래되는 게 더 흔합니다.

사실은, 권리금도 재산으로 평가될 수 있습니다

"법적 권리가 아니니까 재산이 아니다"라는 말, 반은 맞고 반은 틀립니다.
상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 기회를 보호하는 규정은 있지만, 임대인에게 직접 청구할 수 있는 고정된 금전채권은 아니에요.
그런데 개인회생에서 재산을 평가할 때는 "법적으로 확정된 채권이냐"보다 "환가 가능한 경제적 가치가 있느냐"를 봅니다.
새로운 임차인에게 실제로 넘길 수 있는 가치가 있다면, 그 자체가 재산적 가치로 평가될 여지가 있는 거예요.
이 부분에서 많은 분들이 "권리금은 안 잡힌다"고 넘겨짚으셨다가 나중에 놀라십니다.

그런데 실제 회수 가능성이 진짜 관건입니다

여기서 중요한 변수가 하나 더 있습니다.
권리금은 임차인과 새 임차인 사이의 사적 거래라서, 받을 수 있을지 없을지가 상황마다 완전히 다릅니다.
상권이 죽어서 몇 달째 다음 임차인을 못 구하고 있다면, 장부상 권리금 4천만원이 있어도 실제 회수 가능성은 사실상 0에 가깝습니다.
반대로 목이 좋은 자리에서 대기 손님까지 있을 정도라면, 상당히 높은 금액으로 평가될 수도 있어요.
그 고깃집 사장님 경우에도 결국 "지금 당장 넘길 사람이 있느냐"가 가장 중요한 질문이었습니다.

그래서 저희는 권리금 부분을 다룰 때 현재 상태를 구체적으로 확인합니다.
임대인과 임대차 승계 협의가 가능한지, 공인중개사를 통해 실제 시세 문의가 들어온 적 있는지, 비슷한 업종의 최근 거래 사례가 있는지까지 살펴봐요.
이 자료들이 쌓이면 "회수 가능성이 낮다"는 걸 객관적으로 소명할 수 있습니다.

실무에서는 이렇게 처리합니다

권리금을 실제로 받고 폐업하거나 업종을 전환하실 예정이라면, 그 금액은 청산가치에 반영하는 게 맞습니다.
받을 가능성이 거의 없는 상황이라면, 그 근거 자료를 충분히 갖춰서 소명하는 방향으로 갑니다.
애매한 경우도 꽤 있는데, 그럴 땐 보수적으로 낮게 잡힌 평가액을 받아들이기보다 자료를 더 모아보시길 권해드려요.
"어차피 안 받을 텐데 뭐 하러 자료까지 모으나" 싶으실 수 있는데, 이 자료 차이로 월 변제금이 몇만원씩 달라지는 경우를 여러 번 봤습니다.
작은 차이 같아도 3년, 5년으로 늘려 보면 꽤 큰 금액이 됩니다.

상가 임차인분들께 드리고 싶은 말씀

권리금 문제는 숫자 하나로 딱 떨어지지 않는 영역입니다.
그래서 상담 올 때 "권리금이 얼마다"라고만 말씀하시기보다, 지금 상권 상황과 다음 임차인 가능성까지 같이 말씀해 주시면 훨씬 정확하게 계산해 드릴 수 있어요.
그 고깃집 사장님도 결국 인근 부동산 세 곳에 문의한 기록을 모아오셨고, 그 자료 덕분에 훨씬 현실적인 금액으로 정리됐습니다.
막연히 걱정만 하지 마시고, 일단 본인 상가의 실제 상황부터 확인해 보시길 권해드립니다.
그게 생각보다 빨리 답을 찾는 방법입니다.